Molto spesso capita che nei condomìni, specialmente all’interno di piccoli edifici, si stabiliscono dei turni per pulire autonomamente le scale. In questi casi il più delle volte le mansioni non vengono svolte in maniera adeguata o non vengono effettuate.
La domanda che bisogna porsi è se questo genere di organizzazione possa considerarsi lecita per la legge e, in caso affermativo, con quali modalità. Occorre, inoltre, verificare quali sono i rischi che si corrono quando i turni previsti per pulizie non vengono rispettati.
Pulizia eseguita a turno dai singoli condòmini: si può fare?
La vita all’interno di un condominio non è sempre così semplice e le pulizie condominiali diventano spesso oggetto di litigi. Le pulizie condominiali sono disciplinate dalla legge per ciò che riguarda la ripartizione delle spese e per evitare che possano insorgere problemi che potrebbero compromettere i rapporti fra i condòmini, la normativa in vigore prevede che quando l’assemblea decide di affidare le pulizie delle scale a un’impresa esterna i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese.
La questione si complica quando si adotta un regime di autonomia. In questo caso, dunque, non in forza di una delibera dell’assemblea ma di un semplice accordo all’unanimità, i condòmini provvedono a turno alla pulizia delle scale. Questa soluzione è ammessa dalla legge? Cosa succede se non vengono rispettati i turni?
Normativa in tema di pulizie condominiali
Il riferimento alle norme del codice civile è sempre importante per dirimere ogni controversia all’interno del condominio, anche per ciò che riguarda le pulizie delle parti comuni. L’art. 1117 prevede che, salvo che venga disposto diversamente dagli atti di acquisto e dallo stesso regolamento condominiale, le scale appartengono a tutti i condòmini.
Quindi, grava proprio sui condòmini l’obbligo di provvedere alla pulizia e alla manutenzione delle scale, con il sostenimento delle spese tramite il criterio di ripartizione. L’articolo 1130 stabilisce a sua volta che a curare l’osservanza del regolamento condominiale sarà l’amministratore, per cui se uno o più residenti dovessero risultare inadempienti la questione deve essere sottoposta all’assemblea.
La decisione sulla pulizia delle scale sarà soggetta a votazione. A norma dell’art 1136, secondo e terzo comma, durante la prima convocazione è necessaria la maggioranza semplice degli intervenuti, quindi il 50% + 1, a patto che ciò rappresenti almeno la metà del valore dello stabile. In seconda convocazione, invece, è necessario un terzo dei partecipanti e un terzo dei millesimi.
Da segnalare anche l’art. 1134, secondo il quale le scale devono essere mantenute dai proprietari e la spesa sarà ripartita per metà, tenuto conto del valore dei singoli piani o porzione degli stessi, mentre il resto viene commisurato all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Alla luce di quanto emerso si comprende bene come i residenti abbiano poteri piuttosto limitati in tema di pulizie condominiali. I residenti, in sostanza, possono votare all’interno dell’assemblea, esprimere osservazioni ed eventualmente impugnare le delibere quando sussistono irregolarità.
Perché rischiare di affidare le pulizie a soggetti non qualificati?
Cosa succede se i condòmini raggiunta l’intesa decidessero comunque di provvedere alle pulizie del condominio in maniera autonoma, ma i turni non vengono poi rispettati?
In queste situazioni bisogna verificare che non vi siano altre regole che limitano questa autonomia dei condòmini. La Legge n. 82 del 1994, precisa infatti che “le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. articolo 1, primo comma, legge n. 82/1994″.
I condòmini che violano questa norma possono incorrere in una sanzione pecuniaria.
L’articolo 6 della stessa legge stabilisce inoltre che “chiunque stipuli contratti per lo svolgimento di attività di cui alla presente legge, o comunque si avvalga di tali attività a titolo oneroso, con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da un milione a due milioni di lire”.
A questo punto si può concludere che una delibera dell’assemblea che abbia come oggetto l’affidamento della pulizia ad un soggetto o ai singoli residenti privi dei requisiti è da considerarsi nulla.
Pulizie condominiali professionali
Le pulizie fai da te all’interno degli stabili condominiali non rappresentano quindi una soluzione consentita dalla legge e che permette di mantenere la parti comuni pulite e decorose. L’unica strada percorribile è affidarsi a un’impresa specializzata.
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